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本期专栏为第九期，主题为：租赁条约宁静
一
衡宇出租后，出租方及承租方的责任应当如何划分 ？
【案例1】
2020年6月，张某租赁王某名下位于银川市金凤区某小区商铺用于经营五金日杂店，年租金3万余元。张某装修完毕营业不久，2020年11月开始供暖后，商铺地暖管道破裂，造成部分货物被水浸泡无法销售。因双方对受损货物的赔偿问题协商未果，张某便将王某诉至法院，要求王某赔偿货物损失4000余元。
【法院看法】
出租人负有维护衡宇设施设备切合正常使用要求的义务。被告王某作为案涉衡宇的出租人,应当包管租赁物切合租赁用途。王某未对出租屋进行维修管护，使得涉案衡宇内设施在租赁期限内保存损坏危害，原告张某在涉案衡宇内开展经营，应视为合理使用租赁衡宇，张某货物受损与衡宇内管道破裂漏水之间有执法上的因果关系，王某未完全履行对涉案衡宇及其设施的宁静包管义务，应担负赔偿责任。张某举证证实其受损货物价值4810元，王某经核对予以认可，故法院支持了张某的诉请。
【执法划定】
《中华人民共和国民法典》
第506条 条约中的下列免责条款无效：
。ㄒ唬┰斐啥苑饺松硭鸷Φ；
。ǘ）因故意或者重大过失造成对方工业损失的。
第708条 出租人应当凭据约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内坚持租赁物切合约定的用途。
第709条 承租人应当凭据约定的要领使用租赁物。对租赁物的使用要领没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的划定仍不可确定的，应当凭据租赁物的性质使用。
第710条 承租人凭据约定的要领或者凭据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不担负赔偿责任。
第711条 承租人未凭据约定的要领或者未凭据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除条约并请求赔偿损失。
第712条 出租人应当履行租赁物的维修义务，可是当事人另有约定的除外。
第713条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修用度由出租人担负。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不担负前款划定的维修义务。
【中心小“贴士”】
承租人在使用租赁衡宇历程中，如果发明衡宇内设施设备爆发损坏，可以要求出租人在合理期限内进行维修，亦可自行维修后要求出租人支付维修用度。同时，承租人也具有相应的注意义务，应当以适当的方法使用租赁衡宇及设备。若承租人发明了设备设施保存宁静隐患，在未经修理的情况下擅自使用该设备设施导致宁静事故爆发，则承租人亦保存一定的过错，应担负与自身过错相当的责任。
二
除租赁条约中约定的责任担负外，衡宇出租方是否还负有宁静包管注意义务 ？
【案例2】
2010年9月30日，原告陈某将店面两间出租给被告王某，双方签订的条约约定了“除地动、战争外，造成衡宇损失的，承租方都要准时价赔偿经济损失”等权利义务。条约签订后，原告交付衡宇。后被告因经营需要，把两间店面的部分中间隔墙拆除，并变换了室内电气线路。2011年2月15日23时左右，被告租赁的衡宇爆发火灾，原告的衡宇及周围店面均被烧毁。同年3月29日，福建省漳州市公安消防支队认定起火原因为：租赁衡宇西南部爆发电气短路，喷溅的熔珠引燃西南部中间隔墙西侧下方的可燃物所致。诉讼前经原告申请，漳浦县价格认定中心认定原告衡宇每15年要重新修复一次，第一次修复用度为182318元。诉讼中，被告申请重新评估，因委估标的物因火灾已毁，无法再次进行评估；鹪直⒑，被告因火灾赔偿他人损失共计40.8万元。原告起诉请求判令被告赔偿衡宇第一次的维修费182318元及二、三、四层楼房（合计1440平方米）的租金损失等。被告请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令陈某赔偿其损失994496元及利息。
【法院看法】
法院认为，本案衡宇租赁条约系正当有效的条约，双方应依条约约定担卖力任；火灾造成他人损失应按双方过错水平来确定责任巨细。本案中，引起火灾的原因是电气短路，承租人作为衡宇直接使用人，对火灾事故的爆发应担负主要责任；而出租人作为出租衡宇的所有权人，负有宁静监管责任，其明知衡宇被革新装修，保存宁静隐患，而不加以阻止，其不监管的行为也是造成火灾的原因之一，也应担负一定赔偿责任。一审宣判后双方均提起上诉，二审法院认为作为火灾衡宇的出租者，陈某将衡宇交付给承租人后，暂时失去对衡宇的掌控，原审以陈某未尽宁静监管义务，也是造成火灾的原因之一的认定不当，应予纠正。对王某提出的上诉理由予以驳回。
【执法划定】
《中华人民共和国民法典》
第1165条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当担负侵权责任。依照执法划定推定行为人有过错，其不可证明自己没有过错的，应当担负侵权责任。
第1167条 侵权行为危及他人人身、工业宁静的，被侵权人有权请求侵权人承
担停止侵害、排除故障、消除危险等侵权责任。
第1169条 宾馆、商场、银行、趁魅站、机场、体育场馆、娱乐场合等经营场合、公共场合的经营者、治理者或者群众性运动的组织者，未尽到宁静包管义务，造成他人损害的，应当担负侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人担负侵权责任；经营者、治理者或者组织者未尽到宁静包管义务的，担负相应的增补责任。经营者、治理者或者组织者担负增补责任后，可以向第三人追偿。
【中心小“贴士”】
对衡宇出租方宁静包管注意义务的设定应切合危险控制理论，兼顾收益与危害相一致的要求。凭据《民法典》第1165条、第1198条的划定，对经营者设置宁静包管义务的法理依据主要来源于以下三个方面：
一是危险控制理论的要求。从事经营运动或者社会运动的人，最可能了解整个场合的实际情况，预见可能爆发的危险和损害，并且最有可能接纳须要的步伐避免损害的爆发或者减轻损害的水平，理应担负这种宁静包管义务。
二是收益与危害相一致的要求。从事经营运动或者社会运动的人，一般都以从中谋取利益为目的，对其加以相应的宁静包管义务是合理的。
三是经济剖析和比较结论的要求。从社会经济学的角度剖析比较，宁静包管义务人制止和减轻损害爆发的本钱最低。本案中，衡宇出租人陈某将没有保存宁静隐患的衡宇交付给承租人后，就暂时失去对衡宇的实际掌控，也难以履行监管责任。承租人王某对讼争衡宇进行革新装修，致保存宁静隐患而造成火灾，故责任不在出租人，不应当要求其担卖力任。故在实践中，如果涉及宁静交付衡宇后承租人自行革新或装修导致保存宁静隐患而造成损害结果的，出租人对此无过错，一般不担卖力任。
三
条约中有约定租赁衡宇的修缮包管义务的，租赁衡宇事故导致的损失由谁担负 ？
【案例3】
原告租用被告罗某的门面经营超市，被告冉某也租用被告罗某的门面经营文具和玩具用品，两者租用的门面相邻。2020年5月13日4时50分许，被告冉某经营的门面衡宇内部起火，导致室内工业全部受损，同时火势又蔓延到原告经营的超市内部及小货仓内，导致原告的货物遭受损失。另查明，2020年6月15日，重庆市武隆区消防救援支队作出火灾事故认定书，认定起火部位为冉某租用门面，起火原因为可以排除纵火、生活用火失慎、玩火和吸烟等原因引生机灾的可能，不排除电气线路故障引生机灾的可能。且冉某与罗某2014年8月3日签订的《衡宇租赁条约》第8条约定，冉某在经营历程中，应当妥善保管、敬服及使用租赁物及租赁物中的隶属设施，并不得擅自改变衡宇结构，冉某担负租赁物及水、电设施、门、窗、墙体、卫生间等维修保养义务。冉某租赁衡宇后自行搭线装置了冰箱、冰柜。
【法院看法】
本案中,被告冉某租用罗某所有的衡宇，《房租租赁条约》中明确约定了冉某对租用衡宇的水、电设施、门、窗、墙体、卫生间等具有维修保养义务，且火灾事故爆发后，凭据重庆市武隆区消防救援支队作出的火灾事故认定书认定，起火部位为冉某所租用门面，起火原因为可以排除纵火、生活用火失慎、玩火和吸烟等原因引生机灾的可能，不排除电气线路故障引生机灾的可能。故在被告冉某没有证据证明火灾系有其它因素引起的情况下，本院认定是被告冉某租用门面衡宇内部电气线路故障，引生机灾，导致原告超市工业损害的事实，应担负损害赔偿责任。而冉某与被告罗某的租房条约中明确约定了由冉某担负承租门市的水、电设施等维修保养义务，承租物维修保养主体爆发转移，应由被告冉某卖力，故火灾爆发导致的工业损害赔偿应由被告冉某担负，被告罗某不应担卖力任。
【执法划定】
《中华人民共和国民法典》
第1165条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当担负侵权责任。依照执法划定推定行为人有过错，其不可证明自己没有过错的，应当担负侵权责任。
第1170条 二人以上实施危及他人人身、工业宁静的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人担卖力任；不可确定具体侵权人的，行为人担负连带责任。
第1172条 二人以上划分实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任巨细的，各自担负相应的责任；难以确定责任巨细的，平均担卖力任。
【中心小“贴士”】
本案《房租租赁条约》中明确约定了冉某对租用衡宇的水、电设施、门、窗、墙体、卫生间等具有维修保养义务，故在被告冉某自行搭线装置了冰箱、冰柜，且没有证据证明火灾系有其它因素引起的情况下，法院依法认定是由于承租人的过错引生机灾，导致他人工业损害的事实，故应由承租人担负损害赔偿责任。
四
租赁违法自建房开办汽修厂，装修时爆发事故带来的侵权责任如何划分 ？租赁条约是否有效 ？
【案例4】
2019年7月25日，冯某将其在村里的一幢两层自建房出租给朱某、褚某、徐某三人开办汽修厂，双方口头约定年租金为7万元。朱某向冯某支付了半年租金3.5万元，冯某依约将承租衡宇交付给朱某使用，并同意朱某对衡宇进行装修革新。
随后，朱某雇佣两名工人开始装修。没想到刚动工两天，该自建房在装修时突然坍塌，朱某及2两名工人均受伤。事故爆发后，朱某先后以衡宇租赁条约纠纷、健康权纠纷为由诉至余杭法院，提出诉讼请求：解除衡宇租赁条约；冯某退还其衡宇租金3.5万元；冯某赔偿其医疗费、伤残赔偿金、误工费等各项损失合计33.8万余元。
被告冯某认同衡宇租赁条约无效，但辩称该自建房建设无质量问题，并称在建立租赁关系前朱某已验收衡宇质量，也明确知晓该衡宇并无批建手续。“衡宇坍毁系朱某对窗户等多处进行改建及拆除所致。”冯某强调自己对事故的爆发并无过错。
【法院看法】
出租的自建房未经审批属于违建，故双方之间告竣的衡宇租赁条约无效。租赁条约被确认无效并不影响出租方请求参照条约约定租金标准支付衡宇占有使用费。坍毁建筑物系农村自建房，冯某作为衡宇建造者理应担负一部分责任。该衡宇的坍毁可能是由“装修行为”及“衡宇质量”配合导致，但因现场已经被清理而无法鉴定事故爆发的直接原因，应通过考量这两种原因关于损害的爆发或扩大所爆发的作用力，认定双方的责任比例。
【执法划定】
《中华人民共和国民法典》
第1252条 因所有人、治理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施坍毁、塌陷造成他人损害的，由所有人、治理人、使用人或者第三人担负侵权责任。
《最高人民法院关于审理城镇衡宇租赁条约纠纷案件具体应用执法若干问题的解释》
第4条 衡宇租赁条约无效，当事人请求参照条约约定的租金标准支付衡宇占有使用费的，人民法院一般应予支持。
【中心小“贴士”】
实践中，建筑物的坍毁往往由多种原因所致，须凭据各方的过错水平及坍毁原因来确定责任的归属及分担比例。朱某等人租赁该自建房用于开办汽修厂，需要将原有窗户改为门洞，出租前作为自建房的建造人冯某体现同意，但冯某未对开门洞是否具有可行性及结构宁静进行检测评估，贸然同意朱某装修，保存过错。朱某则明知其承租的自建房未经正当审批建造，更应注意施工宁静和正当性，但朱某轻信冯某“该衡宇宁静”的说法，雇佣无资质人员装修，既无施工图纸，也无宁静施工计划，保存过错。双方均应当担负赔偿责任。
五
他人不切合消防宁静引生机灾导致的损失应当由谁来担负 ？出租人如何履行宁静生产的注意义务 ？
【案例5】
2008年11月，甲公司与外地村委会签订经营场合租赁条约，约定外地村委会将自有的11间衡宇出租给甲公司用于生产塑料包装制品，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日。乙配件厂亦租用外地村委会厂房用于生产，甲乙两公司工具毗邻。
2011年12月23日，乙配件厂爆发火灾，外地公安消防大队接警后赶到现场扑灭大火。此次火灾造成甲公司和乙配件厂厂房顶部、厂内机械物件损毁。2012年2月17日，外地公安消防大队作出火灾事故认定书，认为起火原因为：排除用火失慎、玩火、电气故障、雷击、自然、燃放烟花炮竹等原因，不可排除因为遗留火种造成火灾，起火部位位于乙配件厂厂房西南角，起火点为办公区床所在位置；鹪殖梢蛭1、起火厂衡宇顶为芦席顶，为易燃质料，耐火品级低，燃烧蔓延迅速。2、起火厂房爆发火灾时无人员在场，发明及扑救火灾错过最佳时间。
经甲公司申请，法院委托某评估事务所对甲公司火灾事故损失金额进行鉴定，意见为截止2011年12月23日，存货、产制品369799.1元、车间被烧物品59955元，机械设备466683元，间接损失348850元，计1245287.1元，无法鉴定的损失120199元。甲公司为此支出鉴定费50000元。2013年1月29日，某评估事务所对甲公司机械设备等残值进行增补鉴定，意见为：机械设备残值为46590元，存货等其他资产残值为5900元。各方就损失赔偿爆发争议，故甲公司诉至法院。
【法院看法】
衡宇出租人明知承租人生产易燃产品而将不切合消防宁静要求或未经消防验收及格的衡宇出租给承租人用于生产，租赁期间因衡宇不切合消防宁静要求导致火灾爆发或扩大的，出租人保存过错，应依法担负相应的赔偿责任。
【执法划定】
《机关、团体、企业、事业单位消防宁静治理划定》
第8条 实行承包、租赁或者委托经营、治理时，产权单位应当提供切合消防宁静要求的建筑物，当事人在订立的条约中依照有关划定明确各方的消防宁静责任；消防车通道、涉及公共消防宁静的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托治理的单位统一治理。承包、承租或者受委托经营、治理的单位应当遵守本划定，在其使用、治理规模内履行消防宁静职责。
《中华人民共和国民法典》
第1165条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当担负侵权责任。依照执法划定推定行为人有过错，其不可证明自己没有过错的，应当担负侵权责任。
第1168条 二人以上配合实施侵权行为，造成他人损害的，应当担负连带责任。
第1173条 被侵权人对同一损害的爆发或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
【中心小“贴士”】
生产经营场合的出租人应当履行如下与宁静生产相关的注意义务：首先，出租人交付的出租衡宇必须切合约定的使用目的，其中包括抵达满足使用目的的消防宁静要求；其次，如承租人将出租衡宇作为生产经营场合的，出租人应当依据《宁静生产法》审查承租人是否具有相应的资质或者宁静生产条件；别的，出租人与承租单位应签订专门的宁静生产治理协议，或者在承包条约、租赁条约中约定各自的宁静生产（包括消防宁静）治理职责；最后，出租人对承租单位的宁静生产事情统一协调、治理，按期进行宁静检查，发明宁静问题的，应当实时催促整改。
